Иностранными гражданами в Германии может приобретаться любая недвижимость без ограничений. Любое недвижимое имущество в Германии должно быть зарегистрировано в реестре собственности (или Grundbuch), где также покупатель или его доверенное лицо могут получить полную информацию о владельце покупаемого объекта, о стоимости недвижимости, точной площади земли и построек и, главное, о возможных задолженностях владельцев недвижимости. На имя покупателя объекта оформляется документ, которому затем присваивается индивидуальный регистрационный номер, под которым он будет занесен в реестр. Надо сказать, что продать недвижимость имеет право лишь непосредственный ее владелец либо заверенное нотариально доверенное лицо.
Сразу хочется обратить внимание на тот факт, что обладание недвижимостью в Германии не дает никакого права на получение постоянного место жительства. И хоть получение разрешения на вид на жительство напрямую не связано с приобретением недвижимости, однако владение ею – это веский аргумент при рассмотрении заявления властями, поскольку доказывает материальную стабильность и независимость заявителя.
Процесс оформления покупки недвижимого имущества в Германии:
- Выбор потенциальным покупателем объекта недвижимости и принятие окончательного решения о его приобретении.
- Составление договора купли-продажи, где изложены условия, а также форма оплаты. Подготовка данного документа и его подписание происходит исключительно в офисе германского нотариуса, который осуществляет полное проведение сделки, включая все производящиеся денежные расчеты, а также получение необходимых для оформления приобретения недвижимости справок и разрешений, в том числе и занесение прав собственности нового владельца в государственную Поземельную книгу. Лишь после этого покупатель считается полноправным собственником недвижимости Германии.
- Внесение покупателем задатка на счет нотариуса, при этом оставшаяся сумма вносится на протяжении 28 дней на этот же банковский счет, который контролируется только нотариусом. С данного счета нотариусом могут оплачиваться все долги продавца, связанные с продаваемым недвижимым имуществом (если, конечно, таковые имеются). Вся оставшаяся после таких выплат сумма перечисляется нотариусом на расчетный счет продавца (происходит это после того, как право собственности покупателя будут занесены в Поземельную книгу).
- Проведение нотариусом проверки прав собственности продавца, получение отказа муниципалитета от так называемого преимущественного права приобретения, а также оформление всей необходимой документации.
- После подписания окончательного договора купли-продажи, а также полного расчета покупателя с продавцом, нотариусом отправляются документы в упомянутое выше ведомство Grundbuchamt.
- Получение покупателем по почте двух экземпляров заверенного нотариусом договора, при этом за дополнительную плату, составляющую порядка 70 евро, можно заказать выписку из государственной Поземельной книги, в которой должна быть занесена фамилия нового владельца, однако это не обязательно, поскольку при дальнейшей перепродаже она не потребуется, как, впрочем, и сам договор купли-продажи.
- Выплата гонорара нотариусу, составляющий 0,7-1,5 % от стоимости недвижимости. Напомним, что нотариальные услуги оплачиваются покупателем.
Немаловажен тот факт, что поскольку все денежные расчеты происходят исключительно через счёт, который контролируется нотариусом, тогда как продавец получает деньги только после того, как покупателем приобретается право собственности, мошенничество при сделках с недвижимым имуществом исключено.
В заключение несколько слов хочется сказать о налогах, которые придется оплатить покупателю недвижимости в Германии. Во-первых, это налог на приобретенную недвижимость, составляющий 3,5% от цены объекта. Во-вторых, маклерский провизион, представляющий собой сбор, который носит вариационный характер. Так, в каждой из Федеральных Земель Германии существуют разные ставки данного налога. В целом этот сбор варьируется в пределах 3-5 % от стоимости объекта. Наконец, нотариальные расходы, а также расходы на регистрацию составят порядка 1-2% от стоимости объекта.
